Yurt Dışı Piyasalarda CRE Kaygısı (Garanti BBVA Yatırım)

SVB Financial’ın ardından Signature ve Credit Suisse gibi bankaların da likidite sorunu yaşaması, “bankalar mevduat paniği dışında hangi farklı sorunlar yaşayabilir mi?” sorusunu gündeme getirdi. Bu soruya yanıt ararken bankacılık sektöründeki mevcut sorunlar hemen -ister istemez- 2008 krizi ile karşılaştırılmaya başlandı. 2008 yılı konuşulmaya başlandığında akla ilk gelen konulardan biri doğal olarak gayrimenkul piyasası ve mortgage kredileri oldu. 2008’dekine benzer, sorumsuz bir finansal türev ürün yapısı şu an için yok gibi gözükse de gerek piyasa büyüklüğü gerekse barındırdığı doğal riskler nedeniyle dikkatler gayrimenkul piyasasına çevrildi. Geçtiğimiz haftalarda New York Fed üyesi Scott Rechler’ın gayrimenkul piyasasına ilişkin yaptığı açıklamalar bu piyasaya ilişkin endişeleri artırdı, farklı platformlar üzerinden piyasa profesyonelleri kaygılarını dile getirdi. Bu raporda gayrimenkul piyasasında öne çıkarılan CRE konseptini basite indirgeyerek özetliyor, riskleri ve yaşanabilecek potansiyel sorunları tartışıyoruz.
CRE Nedir?
CRE’nin açılımı “commercial real estate”, yani “ticari gayrimenkul”. CRE tek başına anlam ifade etmese de sonuna “debt” yani “borç” kelimesini eklediğimizde daha kompleks bir yapının ilk adımını atmış oluyoruz. “CRE debt” özellikle ticari mülkü finanse etmek veya mevcut borcu yeniden finanse etmek için oluşturulan krediyi ifade ediyor. Bazı istisnalar dışında finanse edilen ticari gayrimenkul; hafif endüstriyel depo, ofis veya perakende mülk gibi ticari imarlı arazi üzerine inşa edilen mülkleri kapsıyor. Tüm CRE kredileri arasındaki ortak nokta, fiziksel mülkün kredi riskini güvence altına almak için teminat olarak gösterilmesi. Bu yazının genelinde ‘CRE’ kelimesini ticari gayrimenkul kredisi anlamında kullanıyoruz.
En popüler konut kredisi sabit faiz oranlı 30 yıllık konut kredisi iken, CRE kredileri genellikle daha kısa vadeye sahip. CRE kredilerinde vadeler genellikle 5 ile 20 yıl arasında değişiyor ve amortisman süresi genellikle kredi süresinden daha uzun. Örneğin bir banka, 7 yıl vadeli ve 30 yıllık amortisman süresine sahip bir CRE kredisi verebilir. Borç alan yedi yıl boyunca aylık ödemeler yapar; bu aylık ödemeler kredi 30 yılda ödeniyormuş gibi belirlenir. 7 yılın ardından borç alan kişi/kurum kredinin kalan bakiyesinin tamamından oluşan son bir “balon” ödemesi gerçekleştirir.
Borç veren kurumlar kredi sağlarken; teminatın (satın alınan mülk) niteliğini, borç alan kişi/kurumun üç ila beş yıllık mali tablolarını ve gelir vergisi beyannamelerini, kredi alan kişi ya da kurumun kredi derecelendirmesini ve diğer farklı kredi oranlarını dikkate alır. CRE kredilerinin faiz oranı geleneksel konut kredilerinden daha yüksektir. Peşinatlar genellikle satın alma fiyatının %20 ila %30'u arasında değişir.
CRE Türevleri: CRE CLO Nedir?
CRE’nin ticari gayrimenkul kredisi anlamına geldiğini yukarıdaki belirtmiştik. 2008 Finansal Krizi’nden tanıdık bir yapı olan CLO (Colleteral Debt Obligation) ise CRE borcunun bir teminat (gayrimenkulün kendisi) ile menkul kıymetleştirilmesi anlamına geliyor.
Adım adım özetlenirse;
1- Banka ihtiyacı olan kurum/kişiye ticari gayrimenkul kredisi veriyor.
2- Banka verdiği krediyi bir menkul kıymet, yani yatırım aracı haline getiriyor.
3- Banka birden fazla menkul kıymet haline getirilen ticari gayrimenkul kredisini birleştirerek bir havuz haline getiriyor ve yatırımcılara sunuyor.
4- CRE CLO’ya belirli bir sermaye (ana para) ile yatırım yapan yatırımcılar, belirli periyotlarla faiz ödemesi (gayrimenkul kredisi alan kişinin faiz ödemeleri yatırımcıya geçiyor) ve vade sonunda ana para ödemesi alıyor.
5- Ticari gayrimenkul kredilerinin faizleri bankaya ödendiği sürece banka CRE CLO yatırımcılarına faiz ödemesini yapmakta sorun yaşamıyor.

 Garanti BBVA Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş
 https://www.garantibbvayatirim.com.tr/
 

                                  ***
                               Yasal Uyarı
 
 Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Garanti Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş. iş burada yer alan bilgilerin, doğruluğundan, yeterliliğinden veya tamlığından ve bu bilgiler ışığında yapılan ve yapılacak olan ileriye dönük yatırımların sonuçlarından hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. Ayrıca, Garanti Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş.'nin yazılı izni olmadıkça içeriği kısmen ya da tamamen üçüncü kişilerce hiç bir şekil ve ortamda yayınlanamaz, iktisap edilemez, alıntı yapılamaz, kullanılamaz. İleti, gönderilen kişiye özel ve münhasırdır. İlave olarak, bu raporun gönderildiği ve yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda kullanıldığı ülkelerdeki yasal düzenlemelerden kaynaklı tüm talep ve dava haklarımız saklıdır.