Türkiye: Şubat ayında konut fiyatları yıllık %141,48 arttı (Dinamik Yatırım Menkul Değerler)

Türkiye: Şubat ayında konut fiyatları yıllık %141,48 arttı…

TCMB verilerine göre; 2023 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %8,4 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %141,5, reel olarak ise %56,3 oranında artmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2023 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla %7,6, %9,5 ve %9,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %138,3, %142,1 ve %142,6 oranlarında artış göstermiştir.

 
Konut fiyat endeksi (yıllık % değişim)… Kaynak: TCMB, TÜİK, Dinamik Yatırım

Konut fiyatlarındaki artışın hızlanmasında, inşaat maliyetlerindeki artışın ve arz-talep dengesinin etkilerini, döviz kuru ve enflasyondan gelen unsurlarla birlikte gözlemliyoruz. Özellikle Covid-19 pandemisi sonrasında konut arz ve talebindeki değişimler, finansman maliyetleri ve hanehalkı talebi aracılığıyla fiyatları etkilemektedir. Sonraki aşamada, döviz kuru oynaklığının olduğu birçok bölgede nominal fiyatlar önemli ölçüde arttı. Ukrayna savaşının yarattığı küresel enflasyonun etkileri ve özellikle yabancılardan gelen talebin etkileri konut fiyatları yönünde ciddi asimetri yarattı.

Özellikle Covid-19 pandemisi sonrası konut arz ve talebindeki değişimler, finansman maliyetleri ve hanehalkı talebi aracılığıyla fiyatları etkilerken, sonraki aşamada döviz kurlarındaki oynaklık ile birçok bölgede nominal fiyatlar önemli ölçüde arttı. 4Ç22'de inşaat sektörü %3,5 GSYİH büyümesine rağmen daraldı. Şubat 2023 itibarıyla inşaat maliyetleri %72,37 arttı. 2022 yılı sonrasında Rusya-Ukrayna savaşının yarattığı küresel enflasyonun etkileri ile arz ve talep tarafındaki uçurum konut fiyatları yönünde ciddi asimetri yarattı.

TL bazlı kredi faiz oranlarındaki artış, döviz kurunu istikrara kavuşturmaya çalışırken uzun vadede kredi maliyetlerinin artması nedeniyle konut talebinin durgunlaşmasına neden oldu. İpotek kaynaklı satışların etkisi için özel bankaların döviz kuru risklerini ve maliyet yönetimini izlemeye devam edeceğiz. Yüksek faiz ve deprem gerçeği ile kıyas edildiğinde, Mart ayı için açıklanmış olan 105.476 konut satışı, her ne kadar geçen seneye göre düşüş gösterse de, beklenenden daha iyi bir performansa işaret etmekle beraber konut talebinin devam ettiğini gösteriyor. Konut arzı konusundaki olumsuz kırılım çerçevesinde halen yeni konut üretimi talebe yetişemiyor. Bu durum konut ve kira fiyatlarında etkisini sürdürmekte, arz/talep arasındaki boşluk fiyat artışlarının durmamasına neden olmaktadır. Deprem sonrasında talep bileşeni içerisinde özellikle büyük şehirlerdeki kentsel dönüşüm etkisini de izlemek gerekecektir.

Türkiye: Housing prices increase by 141.48% year-on-year in February…

According to CBRT data; HPI, which increased by 8.4% in February 2023 compared to the previous month, increased by 141.5% in nominal terms and by 56.3% in real terms compared to the same month of the previous year. When the developments in the housing price indices of Istanbul, Ankara and Izmir are evaluated, an increase of 7.6%, 9.5% and 9.6% was observed in February 2023, respectively, compared to the previous month. Index values increased by 138.3%, 142.1% and 142.6% in Istanbul, Ankara and İzmir, respectively, compared to the same month of the previous year.

 
Housing price index (annual % change)… Source: CBRT, TURKSTAT, Dinamik Yatırım

We observe the effects of the increase in construction costs and the supply-demand balance, together with the factors coming from the exchange rate and inflation, on the acceleration of the increase in housing prices. Especially after the Covid-19 pandemic, changes in housing supply and demand affect prices through financing costs and household demand. In the latter phase, nominal prices rose significantly in many regions with exchange rate volatility. The effects of global inflation created by the Ukraine war and especially the effects of foreign demand created serious asymmetry in the direction of housing prices.

While changes in housing supply and demand, especially after the Covid-19 pandemic, affected prices through financing costs and household demand, nominal prices increased significantly in many regions with the volatility in exchange rates in the next stage. In 4Q22, the construction sector contracted despite 3.5% GDP growth. As of February 2023, construction costs increased by 72.37%. After 2022, the effects of global inflation created by the Russia-Ukraine war and the gap on the supply and demand side created serious asymmetry in housing prices.

The increase in TL-based loan interest rates, while trying to stabilize the exchange rate, caused housing demand to stagnate due to the increase in loan costs in the long run. We will continue to monitor private banks' exchange rate risks and cost management for the impact of mortgage-induced sales. Compared to the high interest rates and the reality of the earthquake, the 105,476 house sales announced for March indicate a better-than-expected performance, although the sales of houses show a decrease compared to the previous year. In the framework of the negative breakdown in housing supply, new housing production still cannot keep up with the demand. This situation continues to affect housing and rental prices, and the gap between supply/demand causes price increases to not stop. After the earthquake, it will be necessary to monitor the urban transformation effect, especially in big cities, within the demand component.


Dinamik Yatırım Menkul Değerler A.Ş.

 https://www.dinamikyatirim.com.tr/

***
Yasal Uyarı
 
  Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.Yatırım danışmanlığı hizmeti ; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır.Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabılır.Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.