Makro Perspektif - Çin Mülkiyet Krizi (Enver Erkan/Tera Yatırım )

Çin Mülkiyet Krizi

Ne oluyor? Çin'in emlak sektörü, ekonomik üretiminin üçte birini oluşturuyor. Buna evler, kiralama ve komisyonculuk hizmetleri, beyaz eşya üreten endüstriler ve inşaat malzemeleri dahildir.

Ancak Çin ekonomisi yavaşlıyor - son çeyrekte bir önceki yıla göre sadece %0,4 büyüdü. Bazı ekonomistler bu yıl herhangi bir büyüme beklemiyor.

Bu büyük ölçüde Pekin'in sıfır Covid stratejisinden kaynaklanıyor - tekrarlanan kilitlenmeler ve devam eden kısıtlamalar gelirleri ve dolayısıyla tasarrufları ve yatırımları etkiledi.

Ayrıca, ülkenin emlak piyasasında güvenin düşmesi ve yetkililerin derinleşen kargaşayı kontrol altına almak için mücadele etmesi nedeniyle, Çin bankaları en kötü senaryoda 350 milyar dolarlık ipotek zararı ile karşı karşıya.

Durdurulan projelerin sarmal krizi, yüz binlerce ev alıcısının güvenini sarstı, 90'dan fazla şehirde bir ipotek boykotunu tetikledi ve daha geniş sistemik risklere dair uyarılar verdi.

Otuz gayrimenkul şirketi şimdiden dış borç ödemelerini kaçırdı. Geçen yıl 300 milyar dolarlık borcunu temerrüde düşüren Evergrande, en yüksek profilli kayıp. S&P, satışların artmaması durumunda daha fazla şirketin bunu takip edebileceği konusunda uyardı.

Çin, kentleşme ve nüfus artışının yavaşlaması ile birlikte demografik bir değişim geçirdiğinden, evlere olan talep de artmıyor.

Haziran ayının sonundan bu yana, birçok ev alıcısı, zaten ödedikleri dairelerin inşaat gecikmelerini protesto etmek için ipotek ödemelerini askıya aldı ve geliştiricilerin gelecekteki satışlarını ve önemli bir nakit akışı kaynağını riske attı. Çin'deki müteahhitler genellikle evlerini bitirmeden satarlar.

Fitch, durdurulan projeler nedeniyle ipotek ödemelerini askıya alan ev alıcılarının sayısındaki son artışın, Çin'deki emlak krizinin derinleşme potansiyelinin altını çizdiğine inanıyor, çünkü azalan güven sektörün toparlanmasını durdurabilir ve bu da nihayetinde yerel ekonominin dalgalanmasına neden olacaktır.

Kim etkilenir? Böyle bir stres senaryosu altında Fitch, önümüzdeki 12 ila 24 ay boyunca 30'dan fazla işletme ve devlet kurumu üzerindeki etkiyi analiz etti. Firma, gayrimenkulün sorunlarına karşı en savunmasız üç tanesini buldu:

1. Varlık yönetim şirketleri

Bu firmaların gayrimenkulle ilgili teminatlarla desteklenen büyük miktarda varlıkları var ve bu da onları uzun süreli emlak piyasası sıkıntısına maruz bırakıyor.

2. Mühendislik, inşaat firmaları (devlete ait olmayan)

Sektör genel olarak 2021'den beri zor durumda. Altyapı projesine maruz kalma veya [hükümetle ilgili] emsallerine göre finansman erişiminde rekabet avantajlarına sahip değiller.

3. Daha küçük çelik üreticileri

Birçoğu birkaç aydır zarara çalışıyor ve özellikle sektördeki yüksek kaldıraç göz önüne alındığında, Çin ekonomisi cansız kalırsa likidite sorunlarıyla karşı karşıya kalabilir.

Fitch, inşaatın Çin'deki çelik talebinin %55'ini oluşturduğunu söyledi.

Gayrimenkuldeki yavaşlama, sabit kıymet yatırımı ve perakende satışların mobilya satış bileşeni gibi daha geniş ekonomik göstergeleri şimdiden aşağı çekti.

Raporda, gayrimenkul sorunlarına en az maruz kalan işletmelerin sigortacılar, yiyecek ve içecek şirketleri, elektrik şebekesi operatörleri ve ulusal petrol şirketleri olduğu belirtildi.

Bankalar ikmal yapmalı… Hong Kong Üniversitesi İşletme Okulu'nda finans profesörü olan Zhiwu Chen, “Bankalar ortada kaldı” dedi. "Geliştiricilerin projeleri bitirmesine yardım etmezlerse, çok daha fazlasını kaybederler. Yaparlarsa, bu elbette hükümeti mutlu eder, ancak gecikmiş emlak projelerine maruz kalmalarına daha fazla katkıda bulunurlar.”

 
Kredi patlaması… Çin'in emlak sektörüne verdiği banka kredileri yıllar içinde balonlaştı… Kaynak: PBOC, Bloomberg

Çin bankalarının emlak sektörüne maruz kalması, diğer tüm sektörlerin üzerinde. Çin Merkez Bankası verilerine göre, Mart ayı sonunda 39 trilyon yuan ödenmemiş ipotek var ve geliştiricilere 13 trilyon yuan kredi daha verildi.

Teneo Holdings genel müdürü Gabriel Wildau bu ay bir notta, emlak piyasasının Çin'de finansal istikrarın "nihai temeli" olduğunu söyledi.

Yetkililer riskleri kontrol altında tutmak için hareket ettikçe, yüksek riske sahip bankalar daha fazla incelemeye tabi tutulabilir. 2021'in sonunda Postal Savings Bank of China Co. ve China Construction Bank Corp.'daki toplam kredilerin yaklaşık %34'ünü ipotekler oluşturdu ve en büyük bankalar için %32,5'lik yasal üst sınırı aştı.

 
Çizgiyi aşmak… İki büyük bankanın ipotek riski düzenleyici “kırmızı çizgiyi” aştı… Kaynakl: Bankaların 2021 yıllık raporları

S&P Global, ipotek boykotunun ortasında bu yıl konut satışlarının %33'e kadar düşebileceğini, sıkıntılı müteahhitlerin likiditesini daha da sıkacağını ve daha fazla temerrüde yol açabileceğini tahmin ediyor. Teneo'ya göre, satış açısından en iyi 100 geliştiriciden 28'i, geçtiğimiz yıl boyunca ya tahvillerde temerrüde düştü ya da alacaklılarla borç uzatma müzakereleri yaptı.

Ülkenin gayri safi yurtiçi hasılasının yaklaşık %20'sini oluşturan mal ve hizmetlere olan talebi artıran emlak yatırımları, aşağıdaki grafikte görebileceğiniz gibi, Haziran ayında %9,4 düştü.

 
Çöküş sürüyor… İç pazardaki çöküş bu yıl derinleşiyor, ekonomiyi ve bankaları sürüklüyor… Kaynak China National Bureau of Statistics, Bloomberg

Banka kazançları tehlikede. Geçen yıl yaklaşık on yılda en hızlı kâr artışını kaydettikten sonra, ülkenin borç verenleri, hükümet onlara ekonomiyi kazanç pahasına desteklemeleri için baskı yaptığı için zorlu bir 2022 ile karşı karşıya.

Judy Zhang liderliğindeki Citigroup analistlerinin 19 Temmuz tarihli bir raporunda, gayrimenkul yatırım büyümesinde yüzde 10 puanlık bir yavaşlamanın toplam şüpheli kredilerde 28 baz puanlık bir artışa dönüşeceği ve bu da 2022 kazançlarında %17'lik bir düşüş anlamına geldiği tahmin ediliyor.

Ek olarak, Çin'in toplam borcunun GSYİH'ye oranının bu yıl yeni bir rekora tırmanması bekleniyor, tüketiciler daha fazla kaldıraç kullanmaya isteksiz. Bu, Çin'in hanehalkı ve şirketlerin harcama ve yatırımlarını kısmasıyla bir "bilanço durgunluğu"na düşme riski üzerine bir tartışmayı ateşledi.

 
Yeniden yükselen borç… Çin'in borç-GSYİH oranının bu yıl yeni bir rekora tırmanması bekleniyor… Not: Genel borç oranı tüm finans dışı sektörleri ölçer… Kaynak: National Institution of Finance & Development

Sıradaki ne? Capital Economics, şirketlerin durdurulan projeleri tamamlamak için 444 milyar dolara ihtiyacı olduğunu tahmin ediyor.

Bankaların - özellikle daha küçük kırsal olanların - ipotek grevinin maliyetini karşılayıp karşılayamayacakları da net değil.

İnşaat yeniden başlasa bile, birçok geliştirici hayatta kalamayabilir çünkü ev satışlarının hissiyatı desteklemesi pek olası değildir. China Real Estate Information Corp'a (CRIC) göre, Çin'in en iyi 100 geliştiricisinin satışları Temmuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre %39,7 düştü.

Bu kriz, Çin ekonomisinin bir yol ayrımında olduğunun en açık göstergesidir.

Evans-Pritchard, "Hükümet yeni büyüme kaynakları bulmak için elinden gelenin en iyisini yapıyor, ancak bu zor olacak çünkü ekonomi son otuz yılda emlak, altyapı yatırımı ve ihracata çok bağımlı hale geldi." dedi.

"Çin'de çok hızlı büyüme dönemi muhtemelen artık sona ermiştir... ve bu şu anda emlak sektöründe en belirgin olanıdır."

Yakın tarihli bir notta Oxford Economics, gayrimenkul ve altyapıya herhangi bir hükümet müdahalesinin kısa vadeli bir destek sağlayabileceğini, ancak "hükümet ve finans sektörü bir anlaşmayı sürdürmeye yardım etmek zorunda kaldığı için Çin'in uzun vadeli büyümesi için ideal olmadığını” söyledi.

Sonuç? Pekin sektörü dizginledikçe Çin'in ev fiyatları düşüyor, bu da yurtiçinde ve küresel olarak ekonomik büyüme için korkuları artırıyor. S&P Global Ratings, artan sayıda Çinli ev alıcısının ipotek ödemelerini askıya aldığını belirterek, Çin'in emlak satışlarının bu yıl yaklaşık %30 oranında düşeceğini söyledi - önceki tahminlerinden neredeyse iki kat daha kötü. Çin'in şu anda yaşadığı şey, politika kaynaklı bir kriz. Çin'in mülkiyet sorunları, Pekin'in sert "sıfır-COVID" politikaları ve yavaşlayan küresel büyüme nedeniyle zaten baskı altında olan ekonomisi için önemli bir risk oluşturuyor. Bazı analistler piyasanın dibe ulaştığına inanırken, sektördeki sıkıntıların bir süre daha devam etmesi bekleniyor.

Ancak, küresel GSYİH'nın neredeyse beşte birini oluşturan Çin ekonomisinin büyüklüğü, büyük bir yavaşlamanın küresel büyüme üzerinde hala ciddi bir etkisi olabileceği anlamına geliyor. Dünya Ekonomik Forumu, Çin'in GSYİH'sindeki her yüzde 1 puanlık düşüşün, küresel GSYİH'de yüzde 0,3'lük bir düşüşle sonuçlandığını tahmin ediyor. Fed tarafından 2019 yılında yapılan bir araştırmada, ekonomistler Çin'in GSYİH'sında yüzde 8,5'lik bir düşüşün gelişmiş ekonomilerde yüzde 3,25 ve gelişmekte olan ekonomilerde yaklaşık yüzde 6 düşüşle sonuçlanacağını tahmin ediyor.

https://www.terayatirim.com/arastirma/makro-perspektif/310820221654

 Enver Erkan
 Araştırma - Başekonomist
 Tera Yatırım Menkul Değerler A.Ş.
  www.terayatirim.com
                                 
                                  ***
                               Yasal Uyarı
 
  Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.Yatırım danışmanlığı hizmeti ; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır.Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabılır.Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.