Konut Fiyat Endeksi Analizi (Bizim Menkul)

Konut Fiyat Endeksi Kasım Ayında %1,09 Artış Gösterdi
 
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın aylık olarak yayımladığı, Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) Kasım ayında bir önceki aya göre %1,09, önceki yılın aynı ayına göre %7,19 artış göstererek 117,10 seviyesinde gerçekleşti. (Baz yıl 2017=100)
 
Kamu bankalarının Ağustos ayında Konut kredisi faiz oranlarını düşürmesiyle konut talebinin canlanması neticesinde Ekim ayında KFE, 2018’in aynı ayına göre %7,93 artış göstermişti. Bu oran 2019 yılında yıllık bazda en yüksek artış oldu.
 
Kasım ayında konut fiyatlarında en yüksek yıllık değişim gösteren başlıca iller Zonguldak, Malatya ve Nevşehir olurken en düşük yıllık değişim gösteren başlıca iller İstanbul, Ankara ve Sakarya oldu

Kasım ayında KFE, Türkiye genelinde yıllık %7,19 artış göstererek 117,10 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük ildeki görünüme bakacak olursak tüm konut göstergelerinde yükseliş hakim. İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %1,30 artışla 104,53, Ankara’da %6,48 artışla 113,08, İzmir’de %7,47 artışla 122,97 seviyelerinde gerçekleşti.
 
Yapım yılı son iki yıl olan konutlar için hesaplanan Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) ise Türkiye genelinde Kasım ayında geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %10,37 artış göstererek 120,09 seviyesinde gerçekleşmiştir. 3 büyük ildeki YKFE’ye bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %5,36 artışla 107,11, Ankara’da %9,32 artışla 122,19, İzmir’de %10,00 artışla 123,05 seviyelerinde gerçekleşti.
 
Yapım yılı son iki yılı aşan konutlar için hesaplanan Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi (YOKFE) ise Türkiye genelinde %7,00 artışla 116,50 seviyelerinde gerçekleşmiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %0,66, %6,82, %7,77 artışla 103,99, 112,2, 123,6 seviyelerinde gerçekleşmiştir.
 
Türkiye genelinde Birim Konut Fiyatları m2 başına 2.886 TL olarak hesaplandı. İstanbul, Ankara ve İzmir Türkiye ortalamasının üzerinde 4.900 TL, 2.164 TL ve 3.303 TL olarak gerçekleşmiştir

Konut Fiyat Endeksi Nominal Olarak Artarken Reel Olarak Geriledi
 
Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzdesel değişim oranından TÜFE yıllık yüzdesel değişim oranını çıkardığımızda elde ettiğimiz Reel KFE, Kasım ayında -%3,37 olarak gerçekleşti.
 
2017 yılının III. Çeyreğinden günümüze kadar negatif seyir sürdüren Reel KFE değişimi, 2018 yılındaki yüksek enflasyon nedeniyle dip seviyelere gerilemiş olup daha sonra yükselişe geçmiştir.
 
Enflasyonun yükselmesiyle hane halkının alım gücünün azalması sonucunda konutlara olan talep ve konut sahiplerinin fiyat pazarlığı gücü düştü. Konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yenik düşmesi sonucunda ise Konut Fiyat Endeksinde uzun süredir nominal olarak yükselmesine rağmen reel anlamda düşmektedir.
 
TÜİK verilerine göre GSYH, III. Çeyrekte geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %0,9 artış gösterdi. Ancak sektörel bazda büyüme hızlarına bakıldığında -%7,8 ile en büyük ve tek düşüş inşaat sektöründe gerçekleşti. Konut piyasasındaki talep düşüşlerinin yanında arz fazlalıkları, maliyetlerdeki artış ve borç ödeme sürelerinin uzaması gibi faktörler sektörün daralmasındaki başlıca sebepler olarak gösterilebilir. Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat sektöründeki arz ve talep kanadındaki makasın kapanmaması ve sektörün uzun zamandır negatif büyümesi nedeniyle sektörel durgunluk yaşanmaktadır.
 
 Konut Yatırımı vs Alternatif Enstrümanlar
 
2010 yılından günümüze kadar TL, Dolar, Euro, Altın, BİST100 Endeksi veya konuta yatırım yaparak elde edilebilecek getiri hesaplandığında en yüksek getiriyi sırasıyla %422,8 ile vadesiz gram Altın1, %369,6 ile Dolar2 vadeli mevduat hesabı, %247,8 ile Euro3 vadeli mevduat hesabı, %240,9 ile Konut4 (Kira getirisi ve fiyat artışları dahil), %172,1 ile TL5 vadeli mevduat hesabı getirirken TÜFE %151,2 olarak gerçekleşti ve BİST100 Endeksi6 %95,6 TÜFE’nin altında getiri sağlayarak son sırada yer aldı.
 
2013 yılının II. Çeyreğinden itibaren vadeli dolar mevduatı ve altının getirileri yakın bir seyir izlerken 2019 yılı Mayıs ayı sonrasında trendler ayrışmaya başlamıştır. FED’in 11 yıl aradan sonra 2019 Temmuz ayı sonunda yaptığı 25 baz puanlık faiz indirimi sonrasında piyasa risk iştahının artmasıyla yatırımcılar taleplerini başka enstrümanlara yönelttiler. Daha yüksek getiriye sahip enstrümanlara olan talep kaymasıyla dolara olan talebin düşmesi ve altına olan talebin yükselmesi sonucunda Ağustos ayında altın zirve yaparken dolar negatif ayrışmıştır.
,
 BMD Araştırma
 Bizim Menkul Değerler A.Ş.
 bmd.com.tr
 
                                  ***
                               Yasal Uyarı
 
 Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.Yatırım danışmanlığı hizmeti ; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır.Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabılır.Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.