Geçen yılın Ocak ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı %109,1 artarak 7.496 TL oldu - sahibindex

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2022 raporu aşağıda bulunuyor:

Geçen yılın Ocak ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı yüzde 109,1 artarak 7.496 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatları aynı dönemde İstanbul’da yüzde 127,5, Ankara’da yüzde 97,1 ve İzmir’de yüzde 94 artmıştır. Böylece, ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul’da 10.900 TL, Ankara’da 4.888 TL, İzmir’de ise 8.365 TL olmuştur. Enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları ülke genelinde değişmezken İstanbul’da sınırlı ölçüde yükselmiş Ankara’da ve İzmir’de ise yine sınırlı ölçüde düşmüştür. Konut piyasasındaki canlılığın bir göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı, önceki aya göre hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde düşmüştür. Konut piyasasındaki canlılığı ölçen bir diğer gösterge olan kapatılan ilan yaşı, geçen aya göre hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde kısalmıştır. Bu ay yeni yöntemle hesapladığımız kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 35,6 gün, İstanbul’da 31,9 gün, Ankara’da 25 gün, İzmir’de ise 44,7 gün olmuştur.

Şubat ayı raporumuzun özgün konusunu oluşturan İzmir ilçelerinde satış fiyatı artış oranları en yüksek artışın Seferihisar’da (yüzde 136,3), en düşük artışın ise Bayraklı’da (yüzde 61,1) gerçekleştiğini göstermektedir. Karaburun (yüzde 131,6), Dikili (yüzde 124,7) ve Aliağa (yüzde 120,3) en yüksek fiyat artışlarının ortaya çıktığı ilçeler olurken, Ödemiş (yüzde 66,6), Tire (yüzde 69,1) ve Konak (yüzde 73,5) en düşük fiyat artışlarının görüldüğü ilçeler olmuştur.

I-Satış fiyatlarında gelişmeler

Cari satış fiyatlarında artış devam ediyor
Ocak ayı itibarıyla satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı, Aralık ayındaki yıllık artışa göre bir miktar ivme kaybetmiş olsa da raporlarımızda incelediğimiz dönemde yıllık fiyat artışı en yüksek seviyesine ulaşmıştır (Şekil 1). Aralık'ta 32 puan olan aylık fiyat artış hızının Ocak'ta 18 puana düşmesine rağmen satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı yüzde 109,1 olmuştur. Böylece, geçen yılın aynı döneminde 3.584 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 7.496 TL'ye ulaşmıştır.
 
Üç büyük ilde de satış fiyatı artış hızı yükseliyor

Satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranı, Türkiye genelinde olduğu gibi üç büyük ilde geçen aya göre bir miktar yavaşlasa da yükselmeye devam etmiştir (Şekil 1). Satılık konut fiyatlarının yıllık artış oranı İstanbul'da 21,9, Ankara'da 15, İzmir'de 17,4 puan yükselmiştir. Böylece, satılık konut cari fiyatındaki yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 127,5, Ankara’da yüzde 97,1 ve İzmir’de yüzde 94 olmuştur. Satılık konut m2 ortalama fiyatları İstanbul'da 10.900 TL’ye, Ankara'da 4.888 TL’ye ve İzmir'de 8.365 TL’ye yükselmiştir.

Büyükşehirlerde konut satış fiyatları artışlarında farklılık
Tablo 1, ilan satış fiyatlarının büyükşehirler düzeyinde ölçülen en yüksek ve en düşük yıllık değişimlerini göstermektedir. İlan satış fiyatları Ocak ayında da geçen yılın aynı ayına göre bütün büyükşehirlerde artmıştır. Satılık konut m2 fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller: Mersin (yüzde 141,3), İstanbul (yüzde 127,5), Aydın (yüzde 124,1), Diyarbakır (yüzde 122,1) ve Muğla’dır (yüzde 119,6). En düşük artış oranının gerçekleştiği iller ise Manisa (yüzde 78), Eskişehir (yüzde 77,2), Erzurum (yüzde 75,8), Malatya (yüzde 73,9) ve Van (yüzde 71,3) olmuştur.
  
Ülke genelinde reel konut fiyatlarında artış hızı geçen aya göre değişmedi
Son aylarda yıllık reel satış fiyatlarında görülen hızlanma Ocak ayında ülke genelinde değişmeyerek yüzde 40,6’da kalmıştır (Şekil 2). Reel konut fiyat endeksi de (2017 Eylül=100) son aylarda hız kazanan reel satış fiyatlarının durağanlaştığını göstermektedir (Şekil 3). Aralık ayında 130 olan reel fiyat endeksi Ocak’ta 130,4 olmuştur . Bu değer satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 30,4 aştığını göstermektedir.
 
Üç büyük ildeki reel satış fiyat artışında zıt yönlü ama sınırlı değişimler
Reel satış fiyatı artış hızı üç büyük ilde farklı seyirler izlemiştir. Reel satış fiyatı artış hızı geçen aya göre İstanbul’da 3,3 puan yükselirken Ankara’da 2,1 puan düşmüş, İzmir’de ise neredeyse sabit kalmıştır (0,6 puan artış) (Şekil 4). Böylece, satılık konut reel fiyatlarındaki yıllık artış oranı İstanbul'da yüzde 58,2, Ankara'da yüzde 32,2 ve İzmir'de yüzde 32,4 olmuştur.
  
Reel satış fiyatları Ankara’da ve İzmir’de 2021 Ocak ayında 2017 Eylül’deki referans seviyelerine ulaşırken, İstanbul’daki reel satış fiyatları 2021 Eylül’de referans seviyesine ulaşmıştı (Şekil 5). Ocak ayına ait veriler satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül’deki seviyesine kıyasla İstanbul’da yüzde 40,7, Ankara’da yüzde 32,5 ve İzmir’de yüzde 31,7 oranında yüksek olduğu göstermektedir.

II -Konut Piyasası Canlılık Analizi

a.Yayından kaldırılan ilan sayılarının aktif ilan sayısına oranı

Satılık konut arzı düşmeye devam ediyor

Şekil 6- sol panel konut piyasasındaki canlılığı ölçmek için kullandığımız bir gösterge olan satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranını göstermektedir. Bu oran Temmuz’da uzun süren bayram tatilinin etkisiyle bir miktar düşse de takip eden dört aylık dönemde yükselmişti. Aralık ayında düşmeye başlayan bu göstergedeki düşüş Ocak ayında daha belirgin hale gelmiştir. Aralık ayında yüzde 12,6 olan satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranı Ocak ayında yüzde 6,6 olmuştur.

Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranındaki aylık değişimleri inceleyen detaylı analiz hem satılık ilan sayısının hem de satılan konut sayısının azaldığını göstermektedir (Şekil 6-sağ panel). Önceki aya kıyasla, satılık ilan sayısı yüzde 8,5 (688 binden 629 bine), satılan konut sayısı ise yüzde 51,7 (87 binden 42 bine) düşmüştür. 2021 Eylül ayından sonra satılık konut ilan sayısındaki toplam düşüşün yüzde 22,1’e (808 binden 629 bine) ulaşması dikkat çekmektedir.

Satılık konut piyasası üç büyük ilde de satılık konut arzı düşüyor
Ülke genelinde olduğu gibi üç büyük ildeki satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranları düşmüştür (Şekil 7). Geçen aya göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul'da 5,2 puan, Ankara’da 5,4 puan, İzmir’de ise 7,3 puan azalmıştır. Ocak ayının verilerine göre bu gösterge İstanbul’da ve İzmir’de yüzde 6, Ankara’da ise yüzde 6,3 olmuştur.

Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranının üç büyük ildeki detaylı analizi bu illerde de geçen aya kıyasla hem satılık konut sayısının hem de satılan konut sayısının azaldığını göstermektedir. Satılık ilan sayısı İstanbul'da yüzde 7,3 (181 binden 168 bine), Ankara'da yüzde 8,8 (65 binden 59 bine), İzmir'de ise yüzde 10,4 (57 binden 51 bine) düşmüştür. Satılan konut sayısı ise bir önceki aya göre İstanbul'da yüzde 50 (20 binden 10 bine), Ankara'da yüzde 57,9 (8.869’dan 3.738’e), İzmir'de ise yüzde 52,7 (6.538’den 3.092’ye) azalmıştır.

b. Kapatılan ilanların yaşam süreleri
Satılık kapatılan ilan yaşı azalıyor
Satılık konut kapatılan ilan yaşı (Şekil 8) ilgili ayda kullanıcı tarafından kapatılan satılık konut ilanlarının yayında kalma sürelerini toplar ve o ay, kullanıcı tarafından kapatılan tekil ilan sayısına böler. Satılık konut kapatılan ilan yaşı, satılmak istenen konutların ne kadar kolay ya da zor satıldığının bir diğer ölçütü olarak düşünülmelidir. Bu göstergenin artması konutların daha uzun süre ilanda kaldıklarını ve daha zor ya da yavaş satıldıklarına işaret ederken tersi durumda da konutların daha kolay ya da hızlı satıldıklarına işaret etmektedir. Diğer ifadeyle ilan yaşının kısalması piyasa canlılığının bir diğer göstergesidir.

Kapatılan ilan yaşı üç büyük ilde de azaldı
Kapatılan ilan yaşı üç büyük ilde de azalmıştır (Şekil 9). Önceki aya kıyasla kapatılan ilan yaşı İstanbul’da 8,3, Ankara’da 8,8, İzmir’de ise 12,3 gün kısalmıştır. Son verilere göre kapatılan ilan yaşı İstanbul’da 31,9, Ankara’da 25 ve İzmir’de 44,7 gün olmuştur.
 
Büyük şehirlerdeki kapatılan ilan yaşlarında farklılık
Tablo 3 kapatılan ilan yaşındaki değişimin en yüksek ve en düşük olduğu 10 ili göstermektedir. Kapatılan ilan yaşı geçen aya göre bütün büyükşehirlerde kısalmıştır. Kapatılan ilan yaşının en çok azaldığı iller: Eskişehir (16,9 gün), Ordu (15,1 gün), Malatya (14,2 gün), Bursa (13,9 gün) ve Konya’dır (13,5 gün). Öte yandan, İstanbul (8,3 gün), Balıkesir (7,9 gün), Aydın (7,8 gün), Adana (6,8 gün) ve Diyarbakır (1,7 gün) kapatılan ilan yaşının en az azaldığı iller olmuştur.